בדיקת כדאיות כלכלית להקמת בית מלון

תקציר העבודה:

עבודה זו, אשר עסקה בבדיקת היתכנות כלכלית עבור פרויקט מלונאי הכולל שתי שנות הקמה (מועד התחלתן הינו ככל הנראה יולי 2008), ועשר שנות תפעול של מלון בעל 275 חדרים (בעל שלוש מחלקות עיקריות: חדרים, מזון ומשקאות ואחרות) בעיר ירושלים, בוצעה במטרה לספק מידע בעיקר למשקיעים הפוטנציאלים בפרויקט הנ"ל. בהמשך לכך, המידע המרוכז בעבודה זו, עשוי לסייע לאורך הפרויקט להנהלת הפירמה בתהליך קבלת ההחלטות ובחיזוי אפשרי לתרחישים שונים. מבצעיי בדיקת הכדאיות הכלכלית הינם שלושה סטודנטים מאוניברסיטת בן גוריון, הלומדים במחלקה לניהול מלונאות ותיירות אשר משתייכת לבית הספר לניהול ע"ש גילפורד גלייזר.
לשם ביצוע הניתוח, חילקנו את עבודתנו לשני חלקים מרכזיים:
החלק הראשון בעבודה, כלל חמישה פרקים ובו בוצעה סקירה להקמת המלון לפעילותו ולתוצאותיו המימוניות הנשקפות ממודל ההיתכנות הכלכלית איתו עבדנו (בקובץ ה- EXCEL המצורף לעבודה זו), בתקופה הנבחנת.
החלק השני בעבודה, כלל שני פרקים ובו בוצע ניתוח ממשי לפרויקט במהלך התקופה הנבחנת, אשר נסמך ונשען על המידע שהוצג בחלק הראשון בעבודה. בחלק זה, לראשונה ניתנה פרשנות מעמיקה והמלצות עבור הבעלים וההנהלה וזאת לאור התוצאות המימוניות שהפרויקט הפיק (על סמך הנחות המודל).
מממצאיי הבדיקה הכלכלית ניתן להגיע לתובנות ולהמלצות משמעותיות עבור הפרויקט הנדון. להלן הממצאים העיקריים שעלו בעבודה זו, אשר הובילו אותנו להמלצות הבאות עבור בעליי העניין בפרויקט:
1. גודל המלון ומיקומו המרכזי והאטרקטיבי, לטעמנו, הינם גורמים משמעותיים המשפיעים על סדר גודל ההשקעה ומהווים אלמנטים מרכזיים ביותר מבחינת אופי הפרויקט. המלצתנו משום כך, הינה לשקול לשווק ולמצב את הפרויקט, עבור אוכלוסיית היעד- "זוגות צעירים". כלומר, אופיו המתוכנן של המלון- "צעיר", בהינתן מאמציי השיווק הנכונים, עשוי להתאים לאופי אוכלוסיית היעד ועל כן עשוי למשוך רבים מתוכה.
2. מכירת המלון בשנה ה-13 שבוצעה לפי שיטת "היוון רווחים" (כמפורט בפרקים 4-5 בעבודה), השפיעה לטובה על כלל התוצאות המימוניות של הפרויקט- ערך נוכחי נקי, שיעור תשואה פנימי ותקופת החזר. נכון לומר שאילו סכום המכירה היה נמוך יותר או היה נקבע על פי "ערך הגרט" של הנכסים (שגם הוא נמוך יותר), תוצאות אלו היו משתנות, ככל הנראה, לרעה. על כן, המלצתנו הינה לשקול את מכירת הנכס בסוף הפרויקט (בשנה ה- 13), במצב הנוכחי ובהתבסס על הנחותינו, לפי "היוון רווחים".
3. ברמת עלויות ההקמה, ניתן להבין ממבחני הרגישות שערכנו שגידול של 50 בכמות החדרים במלון, תוך שמירה על רמת עלויות זהה פר מטר בנוי, עשויה להיות להוות גורם שישפר את כדאיות ההשקעה של המשקיעים והפירמה. המלצתנו היא לשקול גידול כמות החדרים במלון ב-50 חדרים, לרמה של 325 חדרים במלון תוך מאמץ לשמור על עלות זהה (או ללא שינוי ניכר) פר מטר בנוי- 1,710$. פעולה שכזו תסייע להכניס את המשקיעים והפירמה, לרמת כדאיות גבוהה יותר מבחינת מהירות החזר ההשקעה (שנת החזר נוכחית- 13).
4. ברמה התפעולית, לא נמליץ על שינוי המחיר הממוצע לחדר ($139) עקב ההשלכות והסיכונים הרבים הטמונים במהלך שכזה (ירידה בתפוסה, שינוי מיצוב המלון, ואולי אף חריגה מאופי תמהיל האורחים הרצוי). יחד עם זאת, אנו ממליצים לשקול השקעה נרחבת יותר בשיווק וזאת על מנת לשמור על תפוסה יציבה, גם בעיתות משבר (ירושלים-עיר "פוליטית" החשופה במיוחד למשברים ביטחוניים שונים), ואף להגדיל אותה.
5. ברמה המימונית- נראה כי קיימת בפרויקט אפשרות אטרקטיבית להגדלת כדאיות ההשקעה באמצעות שימוש נוסף בהון זר. על כן, המלצתנו הינה לשקול למנף את הפרויקט באמצעות שימוש בהון זר בהיקף נרחב יותר מהנוכחי (הון זר בהיקף 80% לעומת המצב נוכחי- 60%). מינוף הפרויקט יתבטא בהחזר השקעה מהיר יותר, הן עבור הפירמה (בשנה 12 לעומת שנה 13 כעת) ובמיוחד עבור המשקיעים (בשנה 8 לעומת שנה 13 כעת).
בהתייחס למטרת העבודה הראשונית- אנו ממליצים להשקיע במלון. המלצתנו זו אכן תקפה, כל עוד בעלי העניין ישכילו להתייחס לתובנות הרבות וההמלצות הנובעות מעבודה זו ולא "יקלו ראש", היות ומבחני הרגישות המחישו בצורה ברורה ביותר כי טעות בחיזוי פרמטר מסוים (או פרמטרים), עשויה להוביל את המלון לתחום ה"לא כדאי".

תוכן עניינים:
מבוא
1. פרק 1 - תקציב הוני: הערכת עלות השקעה ותוכנית מימון ראשוני
1.1 הסבר לגבי אופן הצגת הנתונים
1.1.1 ביאורים עבור תוכנית ראשונית למימון הפרויקט
1.1.2 ביאורים עבור הערכת עלות ההשקעה
2. פרק 2 - לוח פחת ולוח החזר הלוואה
2.1 לוח פחת
2.2 לוח החזר הלוואה
3. פרק 3 - דו"חות רווח והפסד חזויים
3.1 הסבר לגבי אופן הצגת הנתונים
3.1.1 ביאורים עבור הכנסות והוצאות מחלקתיות ישירות
3.1.2 ביאורים עבור עלויות חצי קבועות
3.1.3 ביאורים עבור עלויות קבועות
3.1.4 ביאורים עבור מס הכנסה והיתר "גרירת הפסדים לאינסוף"
3.2 דו"חות חזויים
4. פרק 4 - תזרימי מזומנים (משקיעים/ פירמה)
4.1 הסבר לגבי אופן הצגת הנתונים
4.1.1 ביאורים עבור ערך נוכחי נקי (ענ"ן)
4.1.2 ביאורים עבור שיעור תשואה פנימי (שת"פ)
4.1.3 ביאורים עבור תקופת החזר
5. פרק 5 - מבחני רגישות
5.1 הסבר לגבי אופן הצגת הנתונים
5.1.1 ביאורים עבור ניתוח עלויות הקמה
5.1.2 ביאורים עבור ניתוח תפעולי
5.1.3 ביאורים עבור ניתוח מימוני
6. פרק 6 - ניתוח ודיון
6.1 מבוא לניתוח ולדיון
6.2 ניתוח מבחני רגישות
6.2.1 ניתוח מבחני רגישות- בעלים
6.2.2 ניתוח מבחני רגישות- הנהלה
6.2.3 השערות והמלצות אופרטיביות
6.3 ניתוח משולב (בעלים והנהלה)
6.4 סיכום הדיון
6.5 טבלאות ניתוחי רגישות
6.5.1 ניתוחי רגישות בעלים
6.5.2 ניתוחי רגישות פירמה
7. פרק 7 - סיכום
7.1 מטרת העבודה ואופן השגתה
7.2 ממצאים מרכזיים
7.3 מסקנות והמלצות
8. נספחים
8.1 נספח א'- תקציב הוני: הערכת עלות השקעה ותוכנית מימון ראשונית
8.2 נספח ב'- דו"ח ה"מלון לדוגמא"
8.3 נספח ג'- נתונים רלבנטיים עבור הדו"חות התפעוליים
8.4 נספח ד'-גרף רווח נקי למלון
8.5 נספח ה'-גרף השוואתי: תזמ"ז בעלים נומינלי לתזמ"ז פירמה נומינלי
8.6 נספח ו'-גרף השוואתי : תזרים מהוון נצבר לבעלים ולפירמה

קטע מהעבודה:

תגים:

ניתוח · כלכלי · כדאיות · כלכלית · מימון · הערכה · כלכלית · מלונאות · יזמות

אפשרויות משלוח:

ניתן לקבל ולהזמין עבודה זו באופן מיידי במאגר העבודות של יובנק. כל עבודה אקדמית בנושא "בדיקת כדאיות כלכלית להקמת בית מלון", סמינריון אודות "בדיקת כדאיות כלכלית להקמת בית מלון" או עבודת מחקר בנושא ניתנת להזמנה ולהורדה אוטומטית לאחר ביצוע התשלום.

אפשרויות תשלום:

ניתן לשלם עבור כל העבודות האקדמיות, סמינריונים, ועבודות המחקר בעזרת כרטיסי ויזה ומאסטרקרד 24 שעות ביממה.