הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור בישראל

תקציר העבודה:

דיור הוא צורך אנושי בסיסי. המדינה היא אחראית לגיטימית לכך שיש להקנות לאזרחי המדינה גישה הולמת לדיור במחיר נאה. מחירי הדירות בישראל עלו בחמש השנים האחרונות עלייה חדה: מדצמבר 2010 עד ינואר 2015 נרשמה בהם עלייה ריאלית של 60 אחוזים - קצב שנתי ממוצע של כ-12 אחוזים, הרבה מעבר לקצב עלייתם בטווח הארוך מתוך בחינה של תקופה רחבה יותר. על רקע זה יש חשש שעליית המחירים מנותקת מגורמי היסוד של השוק ומבוססת על ציפיות לרווחי הון, כלומר שמדובר 'בבועה' בשוק זה. בועה זו במחירי הדירות מוגדרת כפער בין המחיר בפועל ל"מחיר הפונדמנטלי", ועל כן תלוי בגורמי הביקוש וההיצע בשוק הדיור וכן בריביות המשפיעות על שיעורי ההיוון. במצב של בועה בשוק הדיור בישראל, כפי שמסתמן בשנים האחרונות, עליית מחירי הנכסים מונעת בעצם מציפיות המזינות את עצמן, כלומר מן נבואה המגשימה את עצמה או במילה אחרת אפקט הפיגמליון.
הצפי לעליית מחירי הנכסים מביא למעשה לגידול הביקוש לדירות בקרב המשקיעים בענף הדיור וזאת מתוך רצון של משקיעים לייצר רווחי הון, על אף המגמות החוקיות שעולות כיום בכנסת למיגור התופעה או צמצומה בקרב המשקיעים. עליית ביקוש זו מביאה עימה לעליית מחירי הנכסים, ובכך הציפיות מתגשמות גם אם גורמי היסוד בשוק אינם תומכים בעליית המחיר. על בסיס הגדרה זאת של בועת מחירים, אבחן בעבודה זאת את קיומה של בועה במחירי הדיור בישראל בהתאם לגישות המקובלות בספרות ובהתאם למספר גורמים מסבירים שונים אשר יכולים להצביע בהקשרם על מגמת מחירי הדיור בישראל.
מתודלוגיית המחקר בנויה באופן הבא: בחלק הראשון של עבודתי אציג 5 מאמרים שונים הסוקרים את הגורמים למחירי הדיור בישראל כאשר חלק מן המאמרים עוסקים בגורמים ליוקר הדיור בארץ ואילו חלקם מציגים תמונת מצב עדכנית של מחירי הדיור ודרכי התמודדות עם עליית המחירים של הדיור בעשור האחרון.
בחלקו השני של המחקר מוצגת שיטת המחקר בה נעשה שימוש במחקר זה. השיטה הינה השיטה האמפירית הכוללת ביצוע רגרסיות מרובות משתנים לשם מציאת הגורמים בעלי המוהקות הרבה ביותר על מחירי הדיור בישראל. כהמשך לפרק זה, הפרק השלישי במחקר זה מציג את תוצאות הרגרסיות הראשונה והאחרונה אשר מצביע על הגורמים בעלי רמת המובהקות הגבוהות ביותר בהשפעתן על מחירי הדיור בארץ.
לבסוף, הפרק האחרון של מחקר זה הינו פרק הדיון הבוחן את סקירת הספרות, מציג את עיקריה ודן בממצאיה תוך שילוב הממצאים האמפיריים השונים שעלו מתוך הרגרסיות. בנוסף, בחלק זה אציג את מגבלות המחקר והצעות למחקרי המשך נוספים אשר יכולים לשפוך אור נוסף על סוגיית המחקר הנוכחית.

נושא זה מקבל חשיבות רבה בימינו בשל העובדה שיותר מבעבר, חשיבות הדיור ומתן ההזדמנות לכל אזרח לקנות דירה במדינת ישראל צריכה להיות בראש סדר העדיפות של ממשלת ישראל. המצב הנתון בו אזרחים רבים עובדים במשך שנים רבות, מרוויחים משכורות נאות ועדיין לא יכולים לרכוש דירה אינה מתקבלת על הדעת בשום מדינה מתוקנת.

לאור הדברים שציינתי עד כה, בחרתי לבחון ולנסות לענות על שאלת החקר המובילה בעבודה זו והיא: מהם הגורמים העיקריים המשפיעים על מחירי הדיור בישראל בין השנים 1981-2012?
מתוך מאגר מידע של הלמ"ס ובנק ישראל נלקחו נתונים של 12 משתנים שונים. בחירת המשתנים הבלתי תלויים שנבחרו למחקר זה נמצאו מתאימים לאחר ביצוע סקר הספרות ומציאת נתונים אשר זכו להתייחסות תיאורטית במחקרים קודמים בנושא.
על מנת לבחון את השפעת המשתנים המסבירים על המשתנה המוסבר, נעשה במחקר זה שימוש ברגרסיה מרובת משתנים. רגרסיה זו בוצעה ב-6 שלבים כאשר בכל שלב בוצע סינון משתנים על פי רמת מובהקות המשתנים הכי נמוכה, כלומר בכל שלב בוצע סינון למשתנה בעל רמת המובהקות P-value הכי גבוהה (P-value>0.05). שיטה זו אפשרה לבסוף לאתר ולהציג את המשתנים בעלי רמת המובהקות הכי טובה (P-value~0.000) כאשר אלה אפשרו לחזות על פי משוואת הרגרסיה שהתקבלה את השפעתם של המשתנים הבלתי תלויים על המשתנה המוסבר- מחירי הדיור בישראל.

תוכן עניינים:
1. מבוא
2. סקירת ספרות
2.1 השפעת המדיניות המוניטארית על מחירי דירות חדשות
2.2 שווי דירות מגורים כאינדיקטור לרמה חברתית -כלכלית
2.3 התייקרות הדירות בישראל- השלכות ודרכי התמודדות
2.4 האם עליית המחיר בתקופה 1995-2013 הכבידה את הנטל על רוכשי הדיור?
2.5 בחינת בועת הדיור ברמה הלאומית והאיזורית - המקרה הישראלי
3. שיטת המחקר
3.1 משתני המחקר
3.2 שיטת המחקר
3.3 כלי המחקר
3.4 טווח נתוני המחקר
3.5 הליך המחקר
3.6 שיטות סטטיסטיות
4. פרק ממצאים
5. דיון וסיכום
5.1 דיון
5.2 סיכום

6. ביבליוגרפיה
7. נספחים

קטע מהעבודה:

תגים:

כלכלה · ישראל · השפעה · מחירי הדיור · דיור · מחיר · היצע · אוכלוסיה · אבטלה · ריבית · ריביות · בנייה · גלובליזציה · נכס · שוק הדיור · כסף · עלייה

אפשרויות משלוח:

ניתן לקבל ולהזמין עבודה זו באופן מיידי במאגר העבודות של יובנק. כל עבודה אקדמית בנושא "הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור בישראל ", סמינריון אודות "הגורמים המשפיעים על מחירי הדיור בישראל " או עבודת מחקר בנושא ניתנת להזמנה ולהורדה אוטומטית לאחר ביצוע התשלום.

אפשרויות תשלום:

ניתן לשלם עבור כל העבודות האקדמיות, סמינריונים, ועבודות המחקר בעזרת כרטיסי ויזה ומאסטרקרד 24 שעות ביממה.