הערת אזהרה בעסקאות קומבינציה

תקציר העבודה:

ביום רביעי ה- 01.08.2007 פשטה שמועה בקרב הציבור בישראל שחברת הבנייה "חפציבה" פושטת רגל, השמועה חיש מהר התבררה כנכונה. עם שוך הסערה ובירור מצבם המשפטי, גילה חלק ניכר מהרוכשים שקנה דירות "על הנייר" בעסקת קומבינציה, כי הקניין בקרקע עליה היה אמור להיבנות ביתם המשותף טרם הועבר לבעלות חברת "חפציבה" ואף טרם הועברה תמורה בגין הקרקע לבעליה. לרוב הרוכשים, בהיעדר ערבות בנקאית, כל שנותר הוא לתלות תקוות בקופת כינוס הנכסים המרוקנת של ענקית הבניה לשעבר "חפציבה", אך לחלק מן הרוכשים נותרה תקווה בשל הערת אזהרה שרשומה לטובתם על הקרקע. לפיכך, נשאלה השאלה מה דינה של הערה זו, האם היא מבטיחה שהרוכשים יקבלו את דירתם או לכל הפחות כספם יושב? כלומר, מהו היקף ההגנה המוענק לרוכשי הדירות מכוח הערת האזהרה בעסקת הקומבינציה, על שאלה זו ננסה לענות בעבודתנו.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, תכליתו היא להגן על השקעתם של רוכשי הדירות מפני סיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן, על פי חוק זה מחויב הקבלן להמציא לרוכשי הדירות לכל הפחות אחת מן הבטוחות המוצעות בחוק בכדי להבטיח את השקעתם לבל תרד לטמיון. אחת החלופות האפשריות היא הערת אזהרה נשוא עבודתנו , במהלך עבודה זו נבחן האם הערת אזהרה אכן מבטיחה את השקעתם של רוכשי הדירות כפי שהחוק מתיימר, או שמא חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות גורם לרוכשי הדירות להסתמך לשוא על הערת האזהרה בהציגו אותה כבטוחה.

בכדי לענות על השאלה, מהו היקף ההגנה המוענק לרוכשי הדירות מכוח הערת האזהרה בעסקת הקומבינציה, ראשית נבהיר בעבודתנו מהי הערת האזהרה וכיצד התפתח היקף ההגנה המוענק על ידה בחקיקה ובפסיקה עד למצב כיום. לאחר מכן, נסקור בהרחבה את הגישות השונות בפסיקה בשאלת מעמדה הקנייני של הערת האזהרה. בהמשך, נבהיר מהי עסקת הקומבינציה ונבחן את היקף ההגנה המוענק מכוח הערת האזהרה לרוכשי הדירות בעסקת הקומבינציה על פי ההלכה כיום. לצורך בחינה זו, נסקור מודלים משפטיים שונים שהוצעו בפסיקה לפירוש מהותה של עסקת הקומבינציה ואופייה של מערכת היחסים בין בעל הקרקע, הקבלן ורוכשי הדירות. לאחר מכן, נרחיב ביתר פירוט על מאפייניו של מודל ההתחייבות הישירה והאוטונומית שאומץ להלכה כיום. בהמשך, נדגים מספר סיטואציות המצביעות על שלל סיכונים אליהם חשופים רוכשי הדירות בעסקת הקומבינציה, על אף הערת האזהרה הרשומה לטובתם. לבסוף, לאחר שתיערך השוואה בין הערת אזהרה לבטוחות חלופיות ותוצג משמעות הערת האזהרה במשפט האנגלי והגרמני, נציע מספר הצעות לשיפור המצב הקיים על ידי הרחבת היקף ההגנה המוענק לרוכשי הדירות מכוח הערת האזהרה ובמקביל הוספת ביטוח קנייני משלים המכסה את יתרת הסיכונים אליהם חשופים רוכשי הדירות.

תוכן העניינים:
מבוא
הערת האזהרה
כללי
סקירה היסטורית
מעמדה הקנייני של הערת האזהרה
הערת האזהרה - להלכה כיום
מהי עסקת הקומבינציה?
הערת אזהרה בעסקאות קומבינציה
כללי
מודלים משפטיים לביסוס זכותו של רוכש דירה כלפי בעל הקרקע בעסקת הקומבינציה
מאפייניה של ההתחייבות הישירה והאוטונומית
סיוג תוקפה של הערת אזהרה
הסיכונים אליהם חשופים רוכשי הדירות
הסיכון שהזכות הנמכרת לרוכש פגומה
הסיכון שחוזה הקומבינציה בטל מלכתחילה
הסיכון שהקניין בקרקע כפוף לחובת ההשבה
הסיכון בפשיטת רגל של בעל הקרקע או הקבלן
הסיכון מפעולות של הממשל
השוואת הערת אזהרה לבטוחות אחרות בחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות
משפט משווה - הערת אזהרה בעסקאות קומבינציה
הקדמה
המשפט האנגלי
המשפט הגרמני
הצעה לשיפור
סיכום
רשימה ביבליוגרפית

קטע מהעבודה:

תגים:

עסקת קומבינציה · הערת אזהרה · קניין · רוכש דירה · חוזים · אובליגטורי · קנייני · דיני קניין · הגנת רוכש · דיני חוזים · חפציבה · מדלן

אפשרויות משלוח:

ניתן לקבל ולהזמין עבודה זו באופן מיידי במאגר העבודות של יובנק. כל עבודה אקדמית בנושא "הערת אזהרה בעסקאות קומבינציה", סמינריון אודות "הערת אזהרה בעסקאות קומבינציה" או עבודת מחקר בנושא ניתנת להזמנה ולהורדה אוטומטית לאחר ביצוע התשלום.

אפשרויות תשלום:

ניתן לשלם עבור כל העבודות האקדמיות, סמינריונים, ועבודות המחקר בעזרת כרטיסי ויזה ומאסטרקרד 24 שעות ביממה.