היחס בין איחוד וחלוקה מחדש להפקעה

תקציר העבודה:

שאלת המחקר: האם הפרשה של מקרקעין לצורכי ציבור בתכנית חלוקה חדשה (להלן תכנית "איחוד וחלוקה") סימן ז' לפרק ג' סעיפים 128-120 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן "חוק התכנון והבניה"), צריכה להתבצע על פי העקרונות האמורים בסעיפים 196-188 לחוק התכנון והבניה; כי אז יחולו עליה דיני ההפקעות ובכללן הסוגיות שלהלן:
סוגיה ראשונה- האם ההוראות לעניין ה"צרכים הציבוריים" בסעיפים 190-188 לחוק התכנון והבניה, יחולו גם על לקיחת מקרקעין לצורכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה או שההפרשה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מהווה מקור עצמאי ללקיחת מקרקעין לצורכי ציבור, ומעקף של הגדרת "צרכי ציבור" שבסעיף 188(ב) לחוק.
סוגיה שנייה- האם המגבלה לתקרה של 40% מהמקרקעין שניתן להפקיע ללא פיצוי, בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, חלה גם על תכנית איחוד וחלוקה; וכיצד מתיישב הדבר עם הוראות סעיף 4(1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן "החוק לתיקון דיני הרכישה"), לפיו לעניין חישוב האחוזים של חלקה שמותר לרכוש לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, אין מביאים בחשבון רכישה מכוח חלוקה חדשה לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה.
סוגיה שלישית- האם תכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלות ולסייגים הכלליים הקבועים בסעיפים 196-188 לחוק התכנון והבניה (בנוסף למגבלת ה-40% מהמקרקעין שניתן להפקיע ללא פיצוי); כגון, האיסור של הפקעת חלק ממגרש אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה; או זכות הקדימה לרכישת מקרקעין שהופקעו וייעודם שונה והרשות מעוניינת להעבירם לאחרים בהתאם לסעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה; או אפשרות לפנות לשר הפנים, בהתאם לסעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבניה, לפיצוי לפנים משורת הדין, במקרה של "סבל" שנגרם כתוצאה מהפקעה.
סוגיה רביעית- האם ביישום הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על תכנית איחוד וחלוקה, יש להחיל גם את עקרונות הפיצוי הדו-שלבי שנקבע בפסיקה(1); כלומר, ראשית יש לתבוע פיצויים בגין הפגיעה שנגרמה על ידי התכנית, ולאחר מכן, יש לתבוע פיצויים במועד לקיחת הקרקע בגין הפקעת המקרקעין לפי ערכם ביעוד החדש.

אנו ננסה לבחון את הטענה שהציגו המלומדים לוינסון-זמיר(2) ונמדר (3) לפיה על רקע חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לקיחה של מקרקעין לצורכי ציבור בתכנית איחוד וחלוקה, מחייבת הכפפתה למגבלות ולסייגים הכלליים שקובעים סעיפים 196-188 לחוק התכנון והבניה הדנים בהפקעה, ובכלל זה החלת מגבלת ה-40% שניתן להפקיע ללא פיצוי בתכנית איחוד וחלוקה. אנו ננתח את המשמעויות של הכפפה כאמור על תכנית איחוד וחלוקה, וננסה להראות שעל אף שהכפפה כזאת מיטיבה מאוד עם זכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הרי נראה לנו שהפגיעה באינטרס הציבורי וברציונאל שבבסיס תכנית איחוד וחלוקה, היא משמעותית ולהערכתנו אולי אף אינה מדתית, ועל כן יש לגבש פתרונות אחרים להגנה על זכות הקניין שירככו את הפגיעה באינטרס הציבורי.
--------------------------------------------------------------------
1. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעניק זכות לבעל מקרקעין או לבעל זכות בהם, לתבוע פיצויים במקרה של פגיעה על ידי תכנית שלא על ידי הפקעה, פורש בפסיקה כך: בשלב ראשון תביעה על ירידת ערך ובשלב השני תביעה לפיצויים בגין הפקעה. ראה דיון על כך בפרק [3.5].
2. דפנה לוינסון-זמיר פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, האוניברסיטה העברית ירושלים, תשנ"ה-1994). להלן לוינסון-זמיר.
3. אהרון נמדר פגיעה במקרקעין-פיצויים בגין נזקי תכנית (הוצאת חושן למשפט, תשס"ב-2002). להלן נמדר.

תכן עניינים:
1. פרק 1- מבוא
1.1- שאלת המחקר
1.2- המוטיבציה לעבודה
1.3- התכנית ל"צעד אחד מעבר"
1.4- דרך המחקר

2. פרק 2- תכנית איחוד וחלוקה-עקרונות בסיסיים
2.1- מטרות ואמצעים בתכנית איחוד וחלוקה
2.2- המשתתפים בתכנית וזכויותיהם
2.3- הפגיעה ה"יחסית" ותשלומי האיזון
2.4- היחס בין תביעה לפי סעיף 197 ותשלומי איזון
2.5- הרישום בפנקסי המקרקעין

3. פרק 3- הפקעה לפי פרק ח' לחוק התכנון והבניה והפיצוי הדו-שלבי
3.1- הסמכות להפקיע ללא פיצוי בחוקים שונים
3.2- הפקעה על פי פרק ח' לחוק התכנון והבניה
3.3- המגבלות להפקעה ללא פיצוי בחוק התכנון והבניה
3.4- חישוב השטח המותר להפקעה ללא פיצוי (החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד-1964)
3.5- סעיף 197- פיצוי דו-שלבי וזיקתו להפקעה
4. פרק 4- היחס בין תכנית איחוד וחלוקה והפקעה
4.1- המקור להפרשות לצורכי ציבור בתכנית איחוד וחלוקה
4.2- המגבלה של 40% ללא פיצוי והשתלבות החוק לתיקון דיני הרכישה
4.3- החלת עקרונות וכללי הפקעה על תכנית איחוד וחלוקה
4.4- סעיף 197- הבעייתיות בהחלת הפיצוי הדו שלבי בתכנית איחוד וחלוקה

5. פרק 5- הפגיעה בזכות קניין מול האינטרס הציבורי (והיעילות)
5.1- כלים לבחינת ההצדקה להכפפת איחוד וחלוקה לדיני ההפקעה
5.2- השוואת יתרונות וחסרונות-מצב מוצע מול מצב קיים
5.2.1- הכפפת איחוד וחלוקה להגדרת "צרכי ציבור"
5.2.2- יישום הליכי הפקעה על איחוד וחלוקה
5.2.3- החלת פיצוי דו-שלבי על איחוד וחלוקה
5.2.4- הכפפת איחוד וחלוקה למגבלת ה- 40%
5.2.5- פיצוי מלא באיחוד וחלוקה במקרה של הפקעת כל המגרש
5.2.6- החלת עיקרון זכות קדימה באיחוד וחלוקה בשינוי יעוד של מקרקעין שהופקעו
5.2.7- לסיכום ההגנה על זכות הקניין
5.2.8- לסיכום הפגיעה באינטרס הציבורי
5.3- מהו האיזון הנכון
5.4- הפתרונות המוצעים

6. פרק 6- סיכום
7. רשימת מקורות

קטע מהעבודה:

אפשרויות משלוח:

ניתן לקבל ולהזמין עבודה זו באופן מיידי במאגר העבודות של יובנק. כל עבודה אקדמית בנושא "היחס בין איחוד וחלוקה מחדש להפקעה", סמינריון אודות "היחס בין איחוד וחלוקה מחדש להפקעה" או עבודת מחקר בנושא ניתנת להזמנה ולהורדה אוטומטית לאחר ביצוע התשלום.

אפשרויות תשלום:

ניתן לשלם עבור כל העבודות האקדמיות, סמינריונים, ועבודות המחקר בעזרת כרטיסי ויזה ומאסטרקרד 24 שעות ביממה.