אתיקה מקצועית ושמאות מקרקעין

תקציר העבודה:

בעבודה זו אתמקד ביחסי הגומלין שבין שמאי המקרקעין ובין הלקוח, ובדילמה המוסרית שעומדת מאחורי עבודתו של שמאי המקרקעין ואשתמש בעקרונות המוסר לצורך ניתוח דילמה זו. כמו כן אנסה לבדוק עד כמה מוסר קיים בעולם שמאות המקרקעין.

עבודתו של שמאי המקרקעין הינה להיעתר לבקשת לקוח המבקש שומה לנכס דלא ניידי, אולם אין פשוט הדבר, שכן בקשתו של הלקוח עלולה להיות "משביעת רצון באופן מיוחד", כלומר, בעלת נטייה לשומה נמוכה או גבוהה בהתאם למניעיו הכלכליים בנכס.
בקשה שכזו עלולה להטות את מסקנות השמאי ואת שווי הנכס הנבדק, ולכן על שמאי המקרקעין לפעול בהתאם לתקנות האתיקה המקצועית (תקנות האתיקה המקצועית המוצעת לחוק שמאי המקרקעין התשס"א) אשר נקבעו על ידי שר המשפטים.
תחום הנדל"ן בישראל - כמו בארצות רבות בעולם - הוא אחד מבסיסי הכלכלה המרכזיים במשק.
תחום זה מגלגל מדי שנה בשנה מאות מיליוני דולרים בעסקאות בצורותיהן השונות, החל מעסקאות מכירה-רכישה רגילות, עבור בעסקאות השכרה, החכרה, מיסוי מקרקעין על צורותיו השונות, שעבוד נכסים לבנקים (כבטוחות לאשראי ובליווי פיננסי) ומימושם בעת הצורך, הפקעות, שינויי ייעוד, היטלי השבחה וסיוע לפעולות תכנוניות, פירוק שותפויות במקרקעין, הנפקת מניות או אג"ח של חברות מקרקעין ועוד. יש המרחיבים וטוענים כי כמעט כל פעולה כלכלית, תחילתה בקרקע או במקרקעין , בין שבצורה זו ובין שבצורה אחרת.

אחד המקצועות המלווים בצמידות את הפעילות הענפה הזו, הנו שמאות המקרקעין - Real Estate Appraising או Valuation - הערכת שווי מקרקעין או אומדן שווי מקרקעין.
מקצוע זה מורכב מהתמחות רב-תחומית המאפיינת את ענף הנדל"ן. מטרתו, בין היתר, היא להכשיר את העוסק בו לשמש כיועץ המקצועי לעניין קביעת ערכי השווי של נכסי דלא ניידי השונים, כנדרש בהקשר של ביצוע הפעילויות השונות במקרקעין למיניהן.
"שמאות המקרקעין מהווה מקצוע סטטוטורי ע"פ חוק שמאי מקרקעין התשכ"ב 1962 שהחליף את פקודת מעריכי קרקע 1947 ..." (מתוך אתר הבית של לשכת שמאי המקרקעין בישראל http://www.toornet.co.il/nadlan/mikzoa.html -)

חוות דעת שמאית היתה ותישאר לעולם בגדר אומדן של צפי להיתכנות ולא בגדר מסקנה מתמטית שתוצאתה ערך חד-משמעי פסוק. ככל שיישען האומדן על בסיס נתונים מדויק ורחב יתר, קרוב לוודאי שהמסקנה שיגיע אליה השמאי תהיה קרובה יותר לתחום שבו קונה ומוכר סבירים יגיעו לתוצאתם הם. הבעיה נעוצה אפוא באיכותו של בסיס הנתונים שעליו מתבססת הערכת השמאי, באיכות ניתוחו ועיבודו וביושרו המקצועי Professional Integrity - - שבו השמאי מקבל את החלטותיו.
ברם, היושר המקצועי חיוני בכל מקצוע, החל מבעל מלאכה, מכונאי, שרברב וכדומה וכלה בפרופסור כירורג - כאשר מתבקשת חוות דעתו של המומחה לפתרון בעיה שהוצגה בפניו. כבר נאמר במקורותינו "חיים ומוות ביד הלשון" וגם אם אין עסקינן במוות במובן הפיסי של המושג, הרי שבמקרים רבים, הצלחה או אי הצלחה עלולה\עשויה להיות בעלת משמעות קריטית לגבי חייו וכלכלתו של פלוני\ת.
חוות דעת של מומחה היא מסמך בעל אופי משפטי. לחוות דעת של מומחה עשויים להיות שימושים שונים ומגוונים. חוות דעת של מהנדס בניין עשויה לקבוע את כללי התקן של החישוב הסטטי של בניין, חוות דעת של רופא מומחה עשויה להקנות לנשוא חוות הדעת הכרה בנכותו, המזכה אותו בפיצויים או המקנה לו מעמד של "נכה" בחיקוקים שונים.
(http://appraisal.co.il/1/magazine_details.asp?id=89)

השאלה שעומדת במוקד הדיון איננה איזה עונש יש להטיל על מי שפעל בניגוד לכללים, שהרי לא מדובר באחריות תחת דיני העונשין (אם במקביל בוצעה גם עבירה פלילית, מובן שיש לטפל בה בכלים המשפטיים), אלא איזה לקח צריך הארגון להפיק על-מנת לפעול טוב יותר בעתיד.
השאלה של הסקת מסקנות אישיות במקרים כאלו תלויה באופי הארגון, בשאלה עד כמה מדובר בסוגיות המערבות אתיקה ציבורית, שבה הדמויות הפועלות משמשות דוגמא וצריכות להיות נקיות מכל רבב. מובן שרצוי כי הנורמות שעומדות ביסוד כללי האתיקה יופנמו על-ידי מרב האנשים, כך שפחות משיופעל מנגנון הגינוי, תילקח האחריות האישית.
שום קוד אתי אינו שלם ללא מבנה תומך שמספק הדרכה ומבטיח שקיפות ומתן דין וחשבון .על-כן, ברור שלא די בניסוח הקוד האתי, ואפילו לא בפרסומו או בהצגתו בפומבי, אלא הארגון מחויב לדאוג כי חבריו יכירו אותו היכרות פעילה, וכי הוא יוטמע לתוך עבודתם היומיומית.
עליו לעשות כך באופן יזום ופעיל, ולא להשאיר זאת לעניין הגובר בסוגיות אתיות ובהיבטים האתיים של מעשים ופעולות, שהוא מבורך בפני עצמו. (http://www.notes.co.il/carmi/575.asp)

תוכן ענינים:
1. מבוא -סקירת תחום שמאות המקרקעין והצגת הנושא
2. הדילמה המוסרית בעצם תפקידו של שמאי המקרקעין
2.1 כלכלה ומוסר-מיתוסים בענף שמאות המקרקעין
שמאות ללא מוסר Business is Busines
שמאות מקרקעין -העסקים כמשחק
ג'ונגל בעולם השמאות
מיתוס הרווח
2.2 ריסון חיצוני וריסון פנימי
תפוחים רקובים וסלים רקובים
קוד אתי,שמאות ומה שביניהם
3. עקרונות המוסר בניתוח הדילמה המוסרית
3.1 תועלתנות
3.2 דאונטולוגיה,חובות וזכויות
3.3 צדק
3.4 סגולות טובות
3.5 הסכמה חברתית
4. מה בין תועלת למוסר?
5. סיכום ומסקנות (עפ"י http://appraisal.co.il/1/magazine.asp?id=91)
ביבליוגרפיה

מקורות:

Bricklin, Patricia,( Oct2001), Being Ethical: More Than Obeying the Law and Avoiding Harm, Journal of Personality Assessment, 00223891, Vol. 77, Issue 2.2. Dobson,J. (Nov/Dec2003),Why Ethics Codes Don't Work, Financial Analysts Journal ; Vol. 59 Issue 6, p29, 6 .
Featherstone,J.B(july 2002).Ethics:A Matter of Trust - The Appraisal Journal. 70(3)337.
Gilbert, Jennifer, (Mar2003),MATTER OF TRUST Sales Marketing Management,Business Source Premier, Vol. 155, Issue 3.
Taegyu Son,Leaks.(2002) How Do Codes of Ethics Address Them? University of North Carolina at Chapel Hill Journal of Mass Media Ethics, 17(2), 155-173.
אריסטו,(תשל"ג).אתיקה,מהדורת ניקומאכוס,שוקן,תל-אביב.
גבע א. (אוגוסט 2000) מוסר ועסקים -מושגים ועקרונות ,האוניברסיטה הפתוחה.
וינריב, א.(1980) בעיות של הפילוסופיה של המוסר,תל אביב- האוניברסיטה הפתוחה.
כרמי,נעמה,(אפריל2000)אתיקה מקצועית:למה זה טוב? אונ' תל אביב,המגזר- השלישי.
סמית, א.(1996) .עושר העמים,מוסד ביאליק,ירושלים ,והאוניברסיטה הפתוחה,תל-אביב.

תגים:

אתיקה · מוסר · מקרקעין · ניהול · עסקים · שמאות

אפשרויות משלוח:

ניתן לקבל ולהזמין עבודה זו באופן מיידי במאגר העבודות של יובנק. כל עבודה אקדמית בנושא "אתיקה מקצועית ושמאות מקרקעין", סמינריון אודות "אתיקה מקצועית ושמאות מקרקעין" או עבודת מחקר בנושא ניתנת להזמנה ולהורדה אוטומטית לאחר ביצוע התשלום.

אפשרויות תשלום:

ניתן לשלם עבור כל העבודות האקדמיות, סמינריונים, ועבודות המחקר בעזרת כרטיסי ויזה ומאסטרקרד 24 שעות ביממה.